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LE FASI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

compravendita

Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi. Per questo ho pensato di riassumerle qui di seguito: 1. La proposta irrevocabile d’acquisto.

Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto e sottoporla al venditore, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. In questa proposta, che impegna esclusivamente l’acquirente, va manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle stesse condizioni che sono state sottoscritte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita immobiliare come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà l’assegno, dato come acconto, che varrà da caparra confirmatoria. In caso contrario il venditore restituirà l’assegno versato. Gli elementi indispensabili che devono necessariamente essere inseriti nella proposta d’acquisto sono:

  • i dati del venditore e dell’acquirente;
  • l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
  • il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
  • i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare.

2. L’accettazione della proposta d’acquisto.

Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l’acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall’acquirente nella proposta, quest’ultimo non ha assolutamente alcun obbligo. 3. Il contratto preliminare.

E’ a tutti gli effetti una promessa di vendita dell’immobile e precede l’atto notarile.

In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell’atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto “rogito”. Il consiglio è di redigerlo nella forma più dettagliata possibile.

Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.

È possibile trascrivere tale contratto nei registri immobiliari. In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo.

Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

  • i dati dell’acquirente e del venditore;
  • il prezzo dell’immobile;
  • i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;
  • la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;
  • la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;
  • la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
  • la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;
  • il titolo del possesso con le date di inizio ed eventuali limitazioni;
  • le eventuali clausole penitenziali;
  • la data e la firma dei contraenti.

Uno dei punti più importanti tra quelli appena elencati è la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale. Se entrambe le parti sono d’accordo sul non concludere la compravendita immobiliare, basterà invece firmare un semplice accordo per evitare di far scattare questa clausola. Nello specifico esistono tre forme di clausole penitenziali:

  • La caparra confirmatoria consiste in una somma che l’acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell’affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell’acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all’acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
  • La caparra penitenziale a differenza di quella precedente, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto: il danneggiato può solo riceverla.
  • L’acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.

Bisogna quindi fare molta attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso o nella proposta irrevocabile d’acquisto, in modo che sia chiaramente specificato l’eventuale passaggio di denaro dall’acquirente al venditore.

4. L’atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.

Viene redatto da un notaio.

Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.

L’ acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente. Il mezzo di pagamento più utilizzato è l’assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso.